Я не верю в универсальные формулы. За десять лет в недвижимости я ни разу не видел, чтобы одна и та же стратегия сработала у двух разных людей одинаково. Рынок меняется, обстоятельства — тоже, и самое глупое, что можно сделать, — это слепо копировать чужой путь.
Но есть вещи, которые работают всегда. Дисциплина. Умение ждать. Способность видеть цифры за эмоциями. Именно этому я учу на своих наставнических сессиях — не «как купить квартиру», а как думать, чтобы покупка квартиры стала шагом к свободе, а не очередной головной болью.
Когда я только начинал, мне катастрофически не хватало человека, который сказал бы: «Смотри, здесь ты переплачиваешь за иллюзию ликвидности. А вот этот объект — рабочий, но ремонт съест маржу». Я набивал шишки сам. Терял деньги на непроверенных застройщиках. Сдавал квартиры не тем людям. Пару раз был на грани того, чтобы всё бросить.
Сейчас, оглядываясь назад, я понимаю: большинства ошибок можно было избежать. Не всех — некоторые уроки иначе не усваиваются. Но точно половины.
Именно поэтому я запустил наставничество.
Кому это подходит
Тем, кто уже сделал первую сделку или всерьёз готовится к ней. Я не беру людей «с нуля» в формате наставничества — для этого есть открытые материалы блога. Наставничество нужно, когда есть база, но нет системы. Когда вы понимаете, что хотите строить портфель, но не знаете, с какой стороны подойти к масштабированию. Когда сделка за сделкой — а пассивный доход почему-то не растёт.
Со мной работают:
- Новички с 1–2 объектами, которые хотят выйти на стабильный денежный поток;
- Инвесторы с опытом, застрявшие в операционке и мечтающие об автоматизации;
- Люди, которые хотят перейти от долгосрочной аренды к посуточной — или наоборот — и не понимают, с чего начать.
Как это устроено
Никаких вебинаров на сто человек и записанных лекций. Мы работаем один на один. Обычно это серия из четырёх-шести встреч с интервалом в две-три недели — чтобы между созвонами вы успевали внедрять то, о чём договорились.
Первая встреча — всегда аудит. Вы рассказываете, что у вас есть сейчас: объекты, доходы, расходы, цели. Я задаю вопросы. Иногда неудобные. Например, почему вы держите квартиру, которая приносит три процента годовых, и считаете это инвестицией. Или почему боитесь повысить арендную плату, хотя рынок давно ушёл вверх.
Дальше — стратегия. Мы не рисуем абстрактные цели в духе «выйти на пассивный доход в 300 тысяч рублей через пять лет». Мы считаем конкретные объекты, конкретные районы, конкретные бюджеты. Если нужно — я помогаю с оценкой потенциальной сделки: на что смотреть в документах, как торговаться, как не попасть на скрытые обременения.
Между встречами я на связи. Вы можете прислать объявление, которое рассматриваете, — я скажу, что в нём не так. Можете накидать цифры по объекту — я помогу посчитать реальную доходность, а не ту, которую рисует продавец.
О чём я не рассказываю
О «быстрых деньгах». О том, как заработать миллион за месяц на перепродаже. О схемах с обналичиванием материнского капитала и прочей ерунде, которая работает до первой проверки.
Моя тема — арендный бизнес. Медленный, скучный, предсказуемый. Именно он даёт ту самую свободу, о которой все говорят, но мало кто реально строит. Потому что строить — это рутина. Это каждый месяц считать показатели. Это ремонты, арендаторы, налоги. Это не красивая картинка в инстаграме, а жизнь.
Но если вы готовы к этой жизни — я помогу пройти путь быстрее и чище, чем прошёл его я сам.
Сколько это стоит
Стоимость наставничества — вопрос, который мне задают чаще всего. И я всегда отвечаю одинаково: цена зависит от сложности запроса. Кому-то нужен разовый аудит портфеля — это одна история. Кому-то — сопровождение сделки от поиска до выхода на сделку. Кому-то — полный разбор стратегии на год вперёд.
Мы обсуждаем это на бесплатном пятнадцатиминутном созвоне до начала работы. Я слушаю ваш запрос и либо говорю: «Да, я могу быть полезен, вот формат и стоимость», — либо честно признаю: «Это не ко мне». Такое тоже бывает. Я не берусь за темы, в которых некомпетентен: коммерческую недвижимость, зарубежные рынки, спекулятивные сделки.
Почему я вообще этим занимаюсь
Честно? Мне это нравится. Я люблю разбирать чужие кейсы — это держит мозг в тонусе и помогает самому не закостенеть. Когда ко мне приходит человек с задачей, которую я никогда не решал, — это вызов. Я начинаю копать, считать, анализировать — и в процессе учусь сам.
Кроме того, я помню себя на старте. Помню, как жадно читал форумы, искал менторов, платил за консультации — и часто получал воду вместо конкретики. Мне бы хотелось, чтобы у сегодняшних новичков был другой опыт. Более честный. Более прикладной.
Если вам это откликается — напишите мне. Расскажите, где вы сейчас и куда хотите прийти. А дальше посмотрим, смогу ли я помочь.
Связаться со мной можно через Telegram или по почте — контакты есть в разделе «О себе».