Когда я только начинал собирать портфель в 2015 году, главной ошибкой было отношение к выбору квартиры как к поиску «хорошего варианта». Красивый ремонт, приятный запах в подъезде, улыбчивый продавец — и вот ты уже готов внести аванс. Спустя десятки сделок и сотни тысяч рублей, потраченных на исправление таких решений, стало очевидно: выбор объекта под аренду — это […]
Покупка квартиры для аренды почти всегда выглядит проще на старте, чем в реальности. На практике решают не эмоции, а точный поиск объекта, холодный расчет торга и понимание, какая итоговая цена действительно делает сделку инвестиционно оправданной.
Ниже — разбор того, как я подхожу к сделке в России: от отбора объекта до финальной цены в договоре. Это не […]
Покупка первой квартиры под аренду — это не момент озарения, а череда расчётов, сомнений и компромиссов. В моём случае всё началось не с поиска «идеального объекта», а с попытки понять, сколько на самом деле стоит вход в этот бизнес и какие ошибки я могу себе позволить. Я не искал квартиру мечты — я искал актив, который будет […]
Когда доход от квартиры упирается в потолок, первое желание — делать дорогой ремонт. На практике это не всегда нужно. Чаще всего доход от аренды можно поднять за счёт упаковки объекта, правильного ценообразования и снижения простоя. На рынке России это особенно важно сейчас: предложение растёт, арендаторы стали избирательнее, а ставки по многим сегментам в 2026 году либо […]
Когда в портфеле появляется вторая квартира, иллюзия «сдал и забыл» разбивается о реальность уже в первый месяц. Повторяющиеся звонки, просрочки, мелкие поломки, которые раньше решались одним сообщением, начинают накладываться друг на друга. Я проходил этот этап в 2016–2017 годах: три объекта, и каждый жил по своим правилам. В какой-то момент я поймал себя на том, […]
Когда я готовил свою первую квартиру под аренду, смета выросла на 30% ещё до того, как в ней появился первый жилец. И это не потому, что я плохо считал — просто есть статьи расходов, которые новички системно не закладывают. Основные деньги ушли не на «красоту», а на вещи, напрямую влияющие на скорость сдачи, качество арендаторов […]
Сдача квартиры редко упирается только в цену. Чаще всего простой возникает из-за того, что собственник выбирает не те каналы поиска, не готовит объявление и не отвечает на заявки достаточно быстро. Если действовать системно, арендатора можно найти без затяжных провалов между выездом старого жильца и заселением нового.
Почему квартира простаивает
Простой — это не только […]
Первый объект почти всегда ломает иллюзии. На бумаге сдача квартиры выглядит просто: купил, быстро нашёл арендатора, получил стабильный доход. В реальности всплывают простои, торг по цене, мелкий ремонт, недооценённые расходы и ошибки в выборе арендатора. Именно первый опыт лучше всего показывает, где арендный бизнес действительно работает, а где съедает время и деньги. Когда я купил […]
В 2016-м у меня было четыре квартиры, и я искренне считал, что зарабатываю 180 000 ₽ в месяц. Арендаторы исправно переводили деньги на карту, я примерно помнил, сколько ушло на коммуналку, и раз в полгода прикидывал: «Ну, вроде нормально». Настоящую доходность я увидел только когда сел за таблицу. Оказалось, что после всех простоев, ремонтов, налогов и […]
Когда я только начинал, то ловил себя на мысли, что оцениваю квартиру как будущий дом — уютная ли кухня, достаточно ли света, приятный ли двор. Это нормально для человека, который покупает жильё для себя. Но для инвестора такая оптика — прямой путь к ошибке. Переключение с бытового взгляда на инвестиционный не происходит само собой. Это […]